L’encadrement des loyers est de retour à Paris depuis le 1er juillet 2019

L’article 140 de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a réinstauré l’encadrement local des loyers à titre expérimental pour 5 ans.

 

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L’arrêté préfectoral n° 2019-05 du 28 mai 2019 fixe pour la seule ville de Paris, les loyers de référence, les loyers de référence majorés, et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteur géographique en fonction de la structuration du marché locatif et à partir des loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP).

Chaque année, le préfet détermine un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimé par un prix mensuel au mètre carré de surface habitable, en fonction du nombre de pièces principales du logement, de son caractère meublé ou non, de l’époque de construction pour les 14 secteurs géographiques définis sur le territoire parisien.

Pour l’application des loyers de référence des logements loués meublés, il est fait application, en fonction du secteur géographique et de la catégorie de logement, d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence mentionnés.

 

Le complément de loyer

En outre, un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Pour les locations meublées, le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés.

Un complément de loyer n’est pas justifié pour les cas suivants :

  • Appartement situé en étage élevé, lumineux et traversant ;
  • Présence de balcon et ascenseur ;
  • Appartement rénové ;
  • Présence d’une mezzanine ;
  • Style architectural de l’immeuble.

Un complément de loyer peut être appliqué pour les cas suivants :

  • Accès à une grande terrasse ;
  • Présence d’équipement luxueux ;
  • Jardin paysagé ;
  • Vue exceptionnelle sur un monument ;
  • Hauteur sous plafond supérieur à 3m30.

Les dispositions de cet arrêté s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés (et non aux contrats tacitement reconduits) à compter du 1er juillet 2019. Le non-respect des loyers de référence expose le propriétaire à une amende administrative allant jusqu’à 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale.

 

 

Dispositifs d’encadrement des loyers

Attention, il existe toujours deux dispositifs d’encadrement des loyers :

  • L’un fixé par décret (publié chaque année fin juillet) concerne les zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ;
  • L’autre résulte d’un éventuel arrêté pris par le préfet dans une commune volontaire, ayant obtenu l’agrément du ministère du logement par décret.

Il convient de présenter leur articulation.

  • La fixation du loyer d’un bail d’habitation principale, vide ou meublé, conclu avec un nouveau locataire à compter du 1er juillet 2019.

À Paris, pour tout nouveau bail d’habitation principale signé à partir du 1er juillet 2019, le loyer devra être fixé dans la limite du loyer de référence majoré fixé par l’arrêté, éventuellement assorti d’un complément de loyer justifié et ce même si le logement fait l’objet d’une première location, est inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois ou a fait l’objet de travaux d’amélioration depuis moins de six mois d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer

Cependant, lorsque la location intervient moins de 18 mois après le départ du précédent locataire, le loyer de relocation, en sus d’être fixé dans la limite du loyer de référence majoré, ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ce loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé, en fonction de l’IRL, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail.

 

Réévaluation sous certaines conditions

Par exception en cas de travaux ou de sous-évaluation, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué sous les conditions et limites suivantes, dès lors qu’il ne dépasse le loyer de référence majoré, éventuellement accompagné d’un complément de loyer justifié :

  • Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire ou depuis son dernier renouvellement au cas où le bail a été renouvelé, des travaux d’amélioration ou des travaux exigés pour la décence du logement portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
  • Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé compte tenu de l’Indice de Référence des Loyers, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail.

Il faut également souligner que lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est supérieur au loyer de référence majoré, le loyer de base à appliquer à une nouvelle location doit être diminué afin d’atteindre le montant correspondant au loyer de référence majoré. Le cas échéant, à ce loyer de base, pourrait être ajouté un complément de loyer si les conditions évoquées en introduction sont remplies.

  • La fixation du loyer d’un bail d’habitation principale, vide ou meublé, en cas de renouvellement du contrat à compter du 1er juillet 2019 à Paris.

Cette situation suppose au préalable la notification d’une proposition de renouvellement soit avec augmentation du loyer par le bailleur, soit avec diminution du loyer par le locataire.

 

 

Proposition d’augmentation de loyer par le bailleur : « Action en réévaluation du loyer »

Une proposition d’augmentation du loyer ne peut être effectuée que s’il est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à la date de proposition de loyer.

Contrairement à la conclusion d’une nouvelle location, la réalisation de travaux par le bailleur ne justifie pas une réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail. La proposition doit être faite au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le loyer proposé ne peut être qu’inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur.

Si le locataire refuse cette proposition ou n’y répond pas, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) devra être saisie 4 mois avant le terme du contrat. Le locataire pourra alors contester l’action en réévaluation de loyer en se basant sur 6 références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. En cas d’échec de la conciliation, le tribunal d’instance devra être saisi avant le terme du contrat.

La hausse de loyer s’appliquera par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. Elle s’appliquera par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10 %.

À défaut de saisie du tribunal, le contrat sera reconduit de plein droit au montant de l’ancien loyer.

 

Proposition de réduction du loyer par le locataire : « Action en diminution de loyer »

Le locataire ne peut faire une proposition de diminution de son loyer que si le loyer fixé au bail, hors complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition de loyer. Le locataire doit faire sa proposition au moins 5 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En cas de refus ou d’absence de réponse de la part du bailleur, la saisine de la CDC intervient 4 mois avant le terme du bail. En cas d’échec de la conciliation, le tribunal d’instance doit être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine du tribunal, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.

 

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