L’encadrement des loyers est de retour à Paris depuis le 1er juillet 2019

L’article 140 de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a réinstauré l’encadrement des loyers à titre expérimental pour 5 ans.

Vous allez ou avez signé un bail à partir du 1er juillet ?

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L’arrêté préfectoral n° 2019-05 du 28 mai 2019 fixe, pour la seule ville de Paris, les loyers de référence, les loyers de référence majorés, et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteur géographique en fonction de la structuration du marché locatif et à partir des loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP).

Chaque année, le préfet détermine un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix mensuel au mètre carré de surface habitable, en fonction du nombre de pièces principales du logement, de son caractère meublé ou non, de l’époque de construction pour les 14 secteurs géographiques définis sur le territoire parisien.

Pour l’application des loyers de référence des logements loués meublés, il est fait application, en fonction du secteur géographique et de la catégorie de logement, d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence mentionnés.

Le complément de loyer

En outre, un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Pour les locations meublées, le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés.

Un complément de loyer n’est pas justifié dans les cas suivants :

Appartement situé en étage élevé, lumineux et traversant
Présence de balcon et ascenseur
Appartement rénové
Présence d’une mezzanine
Style architectural de l’immeuble

Un complément de loyer peut être appliqué dans les cas suivants :

Accès à une grande terrasse
Présence d’équipements luxueux
Jardin paysagé
Vue exceptionnelle sur un monument
Hauteur sous plafond supérieure à 3m30

Les dispositions de cet arrêté s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés (et non aux contrats tacitement reconduits) à compter du 1er juillet 2019. Le non-respect des loyers de référence expose le propriétaire à une amende administrative allant jusqu’à 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale.

Dispositifs d’encadrement des loyers

Attention, il existe toujours deux dispositifs d’encadrement des loyers :

L’un fixé par décret (publié chaque année fin juillet) concerne les zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements
L’autre résulte d’un éventuel arrêté pris par le préfet dans une commune volontaire, ayant obtenu l’agrément du ministère du Logement par décret

Fixation du loyer d’un bail d’habitation principale (vide ou meublé), conclu à partir du 1er juillet 2019 à Paris

Le loyer devra être fixé dans la limite du loyer de référence majoré fixé par l’arrêté, éventuellement assorti d’un complément de loyer justifié, même si le logement fait l’objet d’une première location, est inoccupé depuis plus de 18 mois, ou a fait l’objet de travaux d’amélioration récents.

Si la relocation intervient moins de 18 mois après le départ du précédent locataire, le nouveau loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué, sauf révision conforme à l’IRL (Indice de Référence des Loyers), à condition qu’aucune révision ne soit intervenue dans les 12 mois précédant.

Réévaluation sous certaines conditions

Par exception, le loyer peut être réévalué dans la limite du loyer de référence majoré, accompagné d’un complément de loyer justifié si :

Le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité pour la décence du logement d’un montant égal ou supérieur à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, la hausse ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.
Le dernier loyer était manifestement sous-évalué. Dans ce cas, la hausse ne peut excéder 50 % de la différence entre le loyer de marché (loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables) et le dernier loyer révisé selon l’IRL.

Enfin, si le dernier loyer était supérieur au loyer de référence majoré, le nouveau loyer devra être réduit. Un complément de loyer pourra être appliqué si les conditions sont remplies.

Renouvellement du contrat à partir du 1er juillet 2019 à Paris

Cela suppose une notification de renouvellement avec proposition :

📈 Par le bailleur (augmentation) :

Une augmentation n’est possible que si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Elle doit être proposée au moins 6 mois avant le terme du bail par LRAR. Le nouveau loyer ne peut dépasser le loyer de référence minoré.

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Sans réponse ou en cas de refus, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut être saisie 4 mois avant le terme. En cas d’échec, le tribunal d’instance devra être saisi.

Si non saisi, le bail est reconduit au même loyer.

📉 Par le locataire (diminution) :

Le locataire peut demander une baisse si le loyer hors complément dépasse le loyer de référence majoré. La demande doit être faite 5 mois avant le terme par LRAR. Même procédure ensuite : CDC, puis éventuellement tribunal.

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